Der optimale Immobilienkredit - sicher in die Zukunft

Viele Menschen träumen davon, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu besitzen. Eine perfekte Altersvorsorge (Mietfreiheit nach dem Arbeitsprozess) sowie Wertsteigerungen beim möglichen Wiederverkauf, Unabhängigkeit und Sicherheit sind ausschlaggebend dazu. Grundlegende Voraussetzung, um dieses zu realisieren ist jedoch eine solide Immobilienfinanzierung, denn nur dadurch ist es gewährleistet, auch sicher und sorgenfrei in die Zukunft blicken zu können.


Aktuell erleichtert das historisch niedrige Zinsniveau eine Finanzierung der eigenen Immobilie, denn je nach Bonität und Kreditfähigkeit können Zinssätze (effektiver Jahreszins) um 1,4 bis 1,6 % für einen Kredit vergeben werden.  Auch wenn sich Wohneigentum seit dem Jahre 2000 bis heute bei Häusern um rund 45 % und bei Eigentumswohnungen im gleichen Zeitraum sogar um über 60 % verteuert hat und noch rund 60 % der Bevölkerung zur Miete wohnen, erscheint aufgrund der aktuellen Entwicklung auf dem Finanzmarkt sowie des gestiegenen Wohlstands die Anschaffung von Eigentum immer nach äußerst attraktiv und vor allen Dingen bezahlbar. Bevor die künftigen Häuslebauer / Käufer daran gehen, diesen Schritt in die Tat umzusetzen, ist eine optimale Budgetierung in die Planungen mit einzubeziehen.


Was bei einer Immobilienfinanzierung zu beachten ist

Idealerweise besitzt man bereits 20 - 25 % an Eigenkapital, sofern man sich mit dem Kauf / Erwerb einer Immobilie befasst. Dieses senkt naturgemäß im Rahmen der Immobilienfinanzierung die Höhe das Kredits und der monatlichen Belastung. Zumindest aber 10 % des Kaufpreises müssen vorhanden sein, ansonsten gewährt so gut wie keine Bank einen Kredit. Doch was gilt es daneben weiterhin zu beachten?


Nachdem bereits im Jahr 2012 die Richtlinien für die Vergabe eines Kredits für den Hausbau / Erwerb verändert worden sind, haben die Bankiersvereinigungen noch einmal die Situation verschärft. Anstatt wie zuvor 20 Jahre haben Bauherren nur noch 15 Jahre Zeit, um bei Neuverträgen 75 % der Schuld zu tilgen. Als Folge daraus ist ersichtlich, dass in den allermeisten Fällen die monatlichen Raten höher ausfallen werden.


Des Weiteren findet das so genannte Niedrigwertprinzip Anwendung. Dieses bedeutet, dass bei der Bewertung einer Immobilie, aus der unterschiedliche Zahlen hervorgehen, sollen die Bankhäuser die niedrigste nutzen. Daher besitzen sie aktuell besitzen in diesem Segment keinen Spielraum mehr.  Zudem ist es belegt, dass nicht nur die Großbanken seitens der Käufer angesprochen werden sollten, auch kleine und mittelständische Geldhäuser bieten perfekte Konditionen an.


Welche Finanzierungsart ist optimal

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, um eine individuelle und maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung vorzunehmen. Dabei gilt es zu beachten, dass jeder künftige Bauherr oder Kaufinteressent zuvor seine persönliche Finanzierungsart prüfen, vergleichen und erst danach auswählen sollte. Beratungen seitens der Geldhäuser aber auch von Finanzdienstleistern sind hierbei sicherlich vorteilhaft.


Finanzierung mit einem Bausparvertrag

Der Ablauf

Der Bausparvertrag ist neben dem Hypothekendarlehen die wohl bekannteste Form der Immobilienfinanzierung und dient einer lang - bis mittelfristigen Finanzierung beim Kauf oder bei der Modernisierung von Eigentum. Im Folgenden der Ablauf


  • Aufstellung eines Spar - und Tilgungsplans 

beinhaltet die konkrete Bausparsumme nach der Ansparphase, Laufzeiten bis zur Zuteilung, Laufzeit und Höhe der Rückzahlung


  • Ansparphase

Der Sparer zahlt über einen festgelegten Zeitraum entsprechend fixierte Raten, die einer relativ niedrigen Verzinsung unterliegen


  • Auszahlung des Baukredits zum vereinbarten Zeitpunkt

Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif und sind 40 bis 50 % der Bausparsumme angespart worden, besitzt der Sparer das Recht auf die Inanspruchnahme eines günstigen Kredits. Dazu ist zudem eine so genannte Zielbewertungszahl (Bewertungskennziffer) zu erreichen, mit der die gesamte Sparleistung anhand von Stichtagen im Jahr eingestuft wird. Ist zu der Zeit die geforderte Sparsumme erreicht, wird das Darlehen neun Monate danach zur Verfügung gestellt. Wird das Geld früher benötigt, muss eine Zwischenfinanzierung zu weit aus höheren Zinssätzen vorgenommen werden. Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung sollte zudem beachtet werden, dass das geforderte Guthaben und die Zielbewertungszahl vor der Zuteilung keinesfalls überschritten werden, damit tatsächlich eine perfekte Sparleistung zu erzielen.


An Voraussetzungen gebunden

Mit dem Geld aus einem Bausparvertrag lassen sich nur gezielte wohnwirtschaftliche Maßnahmen vornehmen, wie beispielhaft der Erwerb einer Immobilie oder von Stockwerkeigentum, der Bau des Hauses oder beispielhaft auch An - und Umbauten. Darüber hinaus kann der Bausparvertrag auch zur Ablösung von Hypotheken verwandt werden. Bausparen sollte daher nur als ein Teil der Immobilienfinanzierung angesehen werden.


Staatliche Förderungen und steuerliche Vergünstigungen

Staatliche Prämien oder steuerliche Vergünstigungen, wie es sie in zahlreichen anderen Ländern gibt, werden hier nicht angeboten. Im Rahmen einer Volksinitiative des Hauseigentümerverbands Schweiz „ Eigene vier Wände dank Bausparen“ aus dem Jahr 2012 sprachen sich mehr als 68 % der Teilnehmer klar dagegen aus. Dieses bedeutet letztlich für die Sparer, dass zwar der Kredit zu relativ günstigen Konditionen /(Zinsen) vergeben wird, jedoch das angesparte Guthaben eine kaum nennenswerte Rendite erbringt, da sich hier die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau bewegen.


Immobilienfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen

Die wohl klassischste Immobilienfinanzierung bietet das Annuitätendarlehen, auch unter dem Begriff Bankdarlehen bekannt. Bei dieser Form der Finanzierung, teilt sich die monatliche Rate (auch Annuität genannt) in Zinsen und Tilgung auf. Je höher man die Tilgung wählt, desto eher wird der Kredit abgelöst. Bei der Baufinanzierung liegt diese zumeist bei 2 % der Darlehensrate. Je nach individuellen finanziellen Gegebenheiten können auch höhere Tilgungsraten gewählt werden. Es ist von Bedeutung, einen entsprechenden Tilgungsplan zu erstellen. Für die Kreditnehmer ergeben sich daraus umfangreiche Vorzüge wie zum Beispiel


  • Festgeschriebene Zinsen während der vereinbarten Laufzeit (von 5 bis zu 20 Jahren)
  • Feste monatliche Raten (Planungs - und Kalkulationssicherheit)
  • Hohes Maß an Transparenz (permanenter Überblick über die aktuelle Höhe der Restschuld)
  • Sondertilgungen möglich

  • Zumeist verbleibt nach dem Ende der zuvor vereinbarten Laufzeit noch immer eine Restschuld, so dass eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Hierbei besteht das so genannte „Zinsänderungsrisiko“, denn die Zinsen können während dieser Zeit durchaus ansteigen. Dieses gilt es zu beachten, sofern man sich für diese Art der Immobilienfinanzierung entscheidet, denn stark angestiegene Zinsen bedeuten zugleich auch ein erhebliches Mehr an monatlicher Belastung.


    Die Hypothekarkredite

    Im rechtlichen Sinne existiert ein Hypothekarkredit hierzulande nicht und wird lediglich umgangssprachlich verwendet. Im Zivilgesetzbuch (ZGB) ist geregelt, dass das „Hypothekendarlehen“ pfandrechtlich gesichert ist und in einem Schuldbrief notariell zu beurkunden ist. Dem Kreditgeber wird somit das Pfandrecht auf die entsprechende Immobilie eingeräumt. Durch dieses Pfandrecht besitzt die Bank die Gewissheit, dass auch im Falle des Kreditausfalls ein fester Wert besteht, auf den sie zurückgreifen kann.


    Vergleichen lohnt immer

    Es ist unerheblich, für welche Form der Immobilienfinanzierung man sich entscheidet. Ein Vergleich der Anbieter und deren Konditionen ist immer zu empfehlen. Nur dann wird es gelingen, die tatsächlichen Spitzentarife der besten Anbieter zu erhalten.


    Mögliche Hilfsmittel sind beispielhaft

  • Festgeschriebene Zinsen während der vereinbarten Laufzeit (von 5 bis zu 20 Jahren)
  • Bauzinsrechner
  • Kreditrechner
  • Tilgungsrechner
  • Vergleichsrechner für Banken